Woningmarkt
Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw.
Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Ook vormt woningbouw, of beter gezegd de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw, een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. Eerder gedane investeringen voor verwervingen en planvoorbereiding (en het bouw- en woonrijpmaken) moeten (zoveel als mogelijk) terug verdiend worden door de verkoop van gronden. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie ’.
Trends en ontwikkelingen in 2020
Koopwoningen: er is sprake van een oververhitte markt
Er is sprake van een oververhitte markt, er is wel vraag maar weinig aanbod. Het aantal transacties blijft, scherper nog dan vorig jaar, dalen in alle categorieën koopwoningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen. De gemiddelde koopsom blijft verder door stijgen. Dat geldt voor alle type koopwoningen, behalve voor vrijstaande woningen (bron: woningmarktcijfers.nl, 2 e kwartaal 2020). Overigens verwachten economen van bv ABN/Amro en ING dat vanwege de coronamaatregelen in 2021 de prijzen zullen matigen.
In onderstaande grafieken de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype en de ontwikkeling van het prijsniveau.
Figuur: Aantal transacties (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 2 e kwartaal-woningmarktcijfers.nl.)
Figuur: Gemiddelde koopsom (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 2 e kwartaal-woningmarktcijfers.nl.)
Huurwoningen: vraag naar middeldure huurwoningen stijgt en er is een tekort aan sociale huurwoningen
Een effect van het stijgen van de prijzen is dat de koopmarkt net als vorig jaar steeds moeilijker bereikbaar wordt en blijft voor huishoudens met een beperkt of niet bestendig inkomen. Het aantal goedkope koopwoningen is zeer beperkt. Huishoudens met een kleinere portemonnee zijn dus vooral aangewezen op de (middeldure) huurmarkt. Dat heeft tot gevolg dat de vraag naar middeldure huurwoningen stijgt. Het woonbehoefteonderzoek van Companen (2019) bevestigt dat hier een tekort is. Voor wat betreft sociale huurwoningen geldt dat er ook een tekort wordt geconstateerd.
Om in de behoefte te voldoen zetten we conform Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' op stedelijk niveau in op circa 15% middeldure en 30% sociale huurwoningen in de plancapaciteit. Met de corporaties zijn eerder al afspraken gemaakt over het vergroten van hun sociale voorraad tot 2025
In 2020 hebben we op basis van het nieuwe vastgestelde beleid met hen en de huurdersorganisaties afspraken (Samenwerkingsagenda Wonen ) over vergroting van de sociale en middeldure huurvoorraad tot 2030 gemaakt. Tot 2025 gaat het veelal om concrete harde plannen. Na 2025 zijn gebieden en locaties in beeld. Hierover concretiseren we de plannen de komende jaren.
Woonbehoefteonderzoek en programmering
Zoals hiervoor is aangegeven heeft er in 2019 woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” in oktober 2020 samen met de Omgevingsvisie.
We vergroten de plancapaciteit naar 130% en zetten in op doelgroepen met prioriteit
Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen. Om dit te realiseren vergroten we de plancapaciteit naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad.
We verleggen de focus van de Waalsprong en Waalfront naar de bestaande stad
De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone zuid en rondom OV-knooppunten. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarbij voor de stationsomgeving al een subsidieaanvraag Woningbouwimpuls is gehonoreerd en voor de eerste fase in de Winkelsteeg (onderdeel Kanaalzone) een aanvraag in behandeling is. In de loop van 2021 zal voor deze gebiedsontwikkelingen nieuwe grondexploitaties ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd.
Uitgiftes
2020
De prognose voor uitgifte van kavels in 2020 was bijna 1600 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag (kavels voor 1.187 woningen). Uiteindelijk is in 2020 grond voor circa 1250 kavels uitgegeven, waarvan 932 in de Waalsprong. In het Waalfront is de geprognosticeerde uitgifte gehaald. In de bestaande stad helaas niet. Daar is alleen de uitgifte voor 38 appartementen aan de Heemraadstraat gerealiseerd. Oorzaak voor het niet halen van de prognose is onder meer dat verkopen net over de jaargrens vallen. Verder speelt dat planontwikkeling in de bestaande stad meer tijd kost, dit komt onder andere door meer afstemming met de omgeving. Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel flink hoger dan afgelopen jaren is gerealiseerd.
Bij het onderdeel ‘planexploitaties ’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar toegelicht.
Figuur: Historische uitgifte 2016-2020
2021 en verder
Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2021 verder stijgt. En zoals het er nu uitziet gaat die stijging ook in 2022 door. Voor grote delen geldt dat de percelen al bouwrijp zijn en er afspraken met marktpartijen liggen.
Voor het Waalfront staat de uitgifte van Waalkwartier 5 en 6 gepland voor 2021 (uitgifte van kavels voor ca 270 woningen). Voor de bestaande stad schuiven een aantal projecten door waarvan de uitgifte voor vorig jaar voorzien was zoals de Molukkenstraat, Vossenlaan, Dobbelmanweg en Vlierenstraat. Het betreft vooral voormalige schoollocaties , waarbij geldt dat in alle projecten belangrijke stappen zijn gezet. Ook verkoop voor de ontwikkeling Hezelpoort is voor volgend jaar voorzien.
De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.
Figuur: geprognosticeerde uitgifte
Er zijn wel een aantal risico's bij deze prognoses
Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Waar we eind 2019 vooral risico’s zagen met name betrekking tot regelgeving over stikstof en Pfas en beschikbare ontwikkel- en bouwcapaciteit, zitten de risico’s nu veel meer (vooral in de bestaande stad) in procedures en afstemming met de omgeving en de partners bij de ontwikkeling. Het beschikbaar hebben van bouwrijpe grond is minder dan afgelopen jaren een punt. Verder blijven de volgende factoren een extern risico met zich meebrengen: een tekort in ontwikkel- en bouwcapaciteit en stijgende bouwkosten.Tot slot blijft er onzekerheid over het effect van de coronamaatregelen op de langere termijn. En gelden voor de projecten in de bestaande stad de risico’s zoals eerder aangegeven. Dat kan maken dat projecten meer tijd kosten dan waar rekening mee is gehouden en daardoor doorschuiven naar een volgend jaar.
Foto: Bouwrijpe grond in Hof van Holland
Conclusies ten aanzien van de uitgifte zijn niet anders dan vorig jaar:
- Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen en dit zich ook goed lijkt door te zetten in 2021 en 2022.
- De uitgifte in het Waalfront ook dit jaar in lijn blijft met de prognoses.
- In de bestaande stad de uitgifte komende jaren vooral bepaald wordt door uitgifte Hezelpoort en voormalige scholenlocaties. De ervaring leert dat deze processen tijd nodig hebben, omdat het om inbreidingslocaties gaat en dat het risico dat deze projecten in tijd doorschuiven groot is.
- Voor het totaal geldt dat komende jaren een grote uitgifte voorzien wordt. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de nieuwe ontwikkelingen in de Winkelsteeg en de Stationsomgeving, dit wordt in 2021 verder uitgewerkt.