Maatschappelijk vastgoedprojecten

G760 Onderwijshuisvesting

1. Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.

Vaststelling planexploitatie: 24 februari 2010; omzet € 35 mln.; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015. Gewijzigd vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 48 mln.; resultaat € 19,7 mln. nadelig; oplevering 2021 (oorspronkelijk).

Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2024 .

2. Projectgegevens

Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten:
1.   G760  Algemeen
2.   G761  Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes (Praktijk Onderwijs)
3 .   G762  Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard (Praktijk Onderwijs)
4 .   G763  Geldershofstraat 26: BS Geldershof inclusief Laauwikstraat 3a
5.   G764  Heijend. weg 235: Hart van Brakkestein: BS Brakkenst. (St. Josephsch.)
6.   G765  Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St. Sint Josephscholen)
7 .   G766  Kopseweg 7: Klokkenberg
8.   G767  Zwanenveld 7318: Pr. Mauritsschool (Conexus)
9.   G768  Zwanenveld 25e str: Pr. Mauritsschool (Conexus)
10 .   G769  Berg en Dalseweg 295: Montessori-college (Montessoricollege)
11.   G770  Vlierestraat3/Elzenstraat 4: Montessoricollege (Montessoricollege)
12.   G771  Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus)
13.   G772  Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus )
14.   G776  Weezenhf 8102: dep. Pr Clausschool
15.   G775  Krekelstraat 8: vm. Flexcollege
16.   G777  Hatertseweg 400: vm. Flexcollege
17.   G779  Heemraadstraat 2: BS Brakkestein
18.   G781  Spechtstraat 4: dep. Aquamarijn
19.   G778  Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)
20 .   G780  Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas)
21.   G774  Pr Bernhardstraat 12-14: Basisschool Meander (Stichting Pallas)
22.   G783  Fanfarestraat 51-53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
23.   G784  Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
24.   G785  Hatertseweg 404: Kandinsky College
25.   G786  Akkerlaan 19: Pontem College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)
26.   G787  De Gildekamp 6016: Basisschool Kampus (Conexus)

3. Ontwikkelingen laatste jaar

- Met woningcorporatie Woonwaarts is overeenstemming bereikt over de bouw van 23 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (voormalige basisschool De Buut). Naast de realisatie van de huurappartementen worden 3 kavels verkocht ten behoeve van grondgebonden koopwoningen. De grondoverdracht aan de woningcorporatie alsmede de grondverkoop van de 3 kavels worden verwacht in 2021;
- Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie De Kleine Wereld; school is gesloopt) wordt een herontwikkeling op korte termijn niet verwacht;
- Aan de Kopseweg (voormalige locatie basisschool De Klokkenberg) zijn alle bouwkavels verkocht en de woningen daarop gebouwd. De laatste aanpassingen van de aangrenzende openbare ruimte is in 2020 volledig afgerond;
- Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) wordt met woningcorporatie Woonwaarts een herontwikkelingsplan voor 40 zorgwoningen uitgewerkt. Daarnaast wordt gekeken naar mogelijkheden voor appartementen/woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In eerste kwartaal 2021 wordt hiervoor de openbare verkoopprocedure gestart. Het voormalige schoolgebouw wordt nog tijdelijk verhuurd;
- Het pand Streekweg 21 is in 2020 volledig gesloopt, waarbij de sloopkosten lager zijn uitgevallen. Ook de kosten van tijdelijk beheer zijn lager geworden. De locatie leent zich goed voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) en CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2021 wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie voorbereid;
- Locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) wordt door de gemeente tijdelijk verhuurd. De in 2018 gestarte ontwikkelcompetitie heeft geleid tot verschillende plannen voor woningbouw op deze locatie. De plannen voldeden niet aan de vooraf gestelde randvoorwaarden en de ontwikkelcompetitie werd hierdoor afgesloten zonder gunning. Er wordt nog altijd onderzocht op welke wijze de verkoopprocedure kan worden voortgezet. Eén woningbouwplan maakt daarbij goede kans van slagen en de onderhandelingen zitten in de laatste fase. De kosten van sloop en archeologie moesten in dit deelplan worden verhoogd;
- Voor de locatie Hatertseweg 400 is eerder onzekerheid ontstaan over plannen voor gefaseerde nieuwbouw door Kristallis/Pluryn op deze locatie, waarbij doordecentralisatie uitgangspunt is. Kristallis/Pluryn zou na de eerste fase de locatie Scherpenkampweg 20 (Park Neerbosch) verlaten. Partijen zouden hierover in 2019 een besluit nemen. Door terugtrekking van Pluryn wordt de haalbaarheid van de nieuwbouwplannen opnieuw onderzocht. De verwachting is dat hier in de loop van 2021 duidelijkheid over komt. De tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 wordt verlengd tot en met 2021;
- Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is een plan uitgewerkt voor tussen de 6 en 12 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Begin 2021 wordt de openbare verkoopprocedure gestart;
- De nieuwbouw van Basisschool ’t Octaaf aan de Symfoniestraat 208-210 is in 2020 gereedgekomen en is door de school in gebruik genomen onder de nieuwe naam Basisschool Toon. De buitenruimte tussen de nieuwe school en het wijkcentrum De Schalmei is in 2020 aangepakt en nagenoeg afgerond, inclusief de aanleg van een natuurspeeltuin. Op de vrijkomende schoollocatie aan de Fanfarestraat 51-53 zal woningbouw gaan plaatsvinden. De tender hiervoor wordt in 2021 gestart;
- Rijk van Nijmegen gaat de VMBO-locatie Kadinsky aan de Haterseweg 404 samenvoegen met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg. Door deze ontwikkeling zal de locatie aan de Haterseweg 404 in verband met de doordecentralisatie door de gemeente moeten worden aangekocht. Het schoolbestuur kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden;
- Voor de locatie Geldershofstraat 26 wordt in 2021 gestart met een openbare verkoopprocedure ten behoeve van maatschappelijke functies;
- De locatie van Basisschool Brakkestein aan de Heemraadstraat 2 is in 2019 gekoppeld aan de aankoop van de locatie Prof. Bellefroidsstraat 22 waar de gemeente een nieuwe GGD-vestiging wil realiseren. Overdracht van de locatie Heemraadstraad 2 (inclusief een deel van de archterliggende tennisbanen) heeft in 2020 plaatsgevonden. De ontwikkelaar wil hier circa 38 appartementen realiseren;
- De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is een nieuwe locatie en wordt begin 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. Het is de bedoeling dat de locatie wordt herontwikkeld met woningbouw. Bij de openbare verkoopprocedure – naar verwachting medio 2021 – wordt het terrein inclusief bebouwing aangeboden. Mogelijk kan deze herontwikkeling als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) worden uitgevoerd, bijvoorbeeld gelijk aan de aangrenzende succesvolle CPO-herontwikkeling van de Veldstraat 4 (De Getijden). De verwachting is dat de locatie Akkerlaan 19 budgettair neutraal kan worden herontwikkeld;
- De locatie De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus) is eveneens een nieuwe locatie en is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. De herontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie zijn beperkt tot functies binnen de bestaande bestemming maatschappelijk doeleinden. Dit heeft met name te maken met de nabije ligging van andere schoolpanden en schoolpleinen van Conexus. Hierdoor heeft deze locatie een plantekort van circa € 0,6 miljoen. Dit tekort wordt opgevangen door voordelen in andere deelplannen binnen Onderwijshuisvesting.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2020   €    20.348.000,-      Nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2021   €    20.228.000,-      Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Voor dit project is een bedrag van € 18.687.000,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen

Per saldo is het nadelige planresultaat € 0,1 miljoen lager geworden (minder nadelig).

De lagere sloop- en tijdelijk beheerkosten van de Streekweg 21 hebben geleid tot een voordeel op het planresultaat. Daarnaast heeft de bijstelling van de uitgifteopbrengsten van enkele (woningbouw)schoollocaties (actualisatie grondprijzen) en de verlenging van de tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 geleid tot een voordeel op het planresultaat. Deze voordelen moesten worden ingezet voor diverse bijstellingen in de deelplannen. Zo kon hiermee het tekort van het nieuwe deelplan De Gildekamp 6016 worden opgevangen. Daarnaast moesten de kosten van sloop en archeologie bij Berg en Dalseweg 295 naar boven worden bijgesteld. Verder moesten de plankosten worden verhoogd door onder meer een langere looptijd. Per saldo is het nadelige resultaat iets lager uitgevallen (minder nadelig).

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

Belangrijkste risico is afzetbaarheid woningbouw/niet-woningbouw bij herontwikkeling van diverse locaties. Beheersmaatregelen: afzetmogelijkheden monitoren, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen.

6. Beslispunten

Het toevoegen van de deelgebieden G786 Akkerlaan 19 (Pontem College/Scholengroep Rijk van Nijmegen) en G787 De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus/Conexus) aan de planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-G780.

7. Plangebied

Streekweg 21

Symfoniestraat (nieuwbouw BS Toon)