Risicoparagraaf

Risicoparagraaf

Waalsprong

Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2021 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 39,2 mln negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2021 bedraagt € 10,3 mln negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 28,9 mln (€ 39,2 - € 10,3
 mln). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2020 is het risico met € 0,7 mln toegenomen. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2021.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2022), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Extra kosten i.v.m. nieuw aanbestedingsbeleid.
• Mogelijke kosten i.v.m. planschadeclaims.
• Hogere verwervingskosten.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, meerkosten voor het klimaat adaptief maken van de watersingels en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

• Over de extra kosten i.v.m. het aanbestedingsbeleid gaan we intern in overleg met de betrokken beleidsafdelingen om de voorwaarden aan te passen.
• In de planuitwerkingen zullen we zo goed mogelijk in gesprek gaan met de omgeving om mogelijke claims te voorkomen.
• We zijn of gaan nog in onderhandelingen met de diverse eigenaren. Daarin zullen we opties bespreken als voortgezet gebruik of andere contractvoorwaarden die mogelijke leiden tot lagere verwervingskosten.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Er is een risico dat Ressen fase 1 niet gerealiseerd kan worden vanwege het niet succesvol kunnen doorlopen van de noodzakelijke procedures.
• Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• Vroegtijdige inventarisatie van mogelijke bezwaren en toetsen van vergelijkbare trajecten in Nederland.
• Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.

Totaal risico Waalsprong   € 28,9 miljoen

Waalfront

De GREX Waalfront 2020 kent als eindresultaat een tekort van - € 26,8 miljoen NCW per 31-12-2020 ( looptijd tot en met medio  2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 3,6 miljoen en is afgenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2021-2024 met € 0,7 miljoen (was € 4,3 miljoen).
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 3,6 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen.
Fasering
een vertraging in de doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden.
Kosten
-er dient nog onroerend goed verworven te worden, door de strategische positie kan dit tot hogere verwervingskosten leiden.
-hogere civieltechnische kosten door o.a.  krapte op de markt (hogere GWW prijzen) en complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brug haven).

Opbrengsten
- lagere verkoopopbrengsten. Er vindt nog een verdere uitwerking van het woningbouwprogramma plaats in Waalfront en dat geldt ook voor de verdiepte parkeergarage. Beide hebben grote invloed op de grondopbrengsten en vormen daarom een risico. Daarnaast hebben we te maken met  hogere bouwkosten voor de woningen en risicomijding ontwikkelaars.
- lagere OZB inkomsten door vertraging uitgifte.

In de GREX 2020 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.
Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen:
-te verwerven subsidies. In de GREX 2020 staat een gefaseerde post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)   € 3,6 miljoen

Onderwijshuisvesting

De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2021.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2020 (€ 2,7 mln),  is het totale risico nu iets hoger uitgevallen (€ 2,8 mln). Dit komt onder meer doordat het risico op lagere grondopbrengsten op de herontwikkelingslocaties (zonder Bergendalseweg) iets hoger wordt ingeschat. Dit houdt verband met de in de planexploitatie steeds hoger ingeschatte grondopbrengsten (oververhitte woningmarkt) en op termijn mogelijk minder gunstige marktomstandigheden (werkloosheid, corona).

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2021.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400;
• Archeologie/NGE (niet gesprongen explosieven);
• Asbest en tijdelijk beheer van panden

Beheersmaatregelen:

• Overleg met afdeling Onderwijs en schoolbestuur Kristallis;
• Steeds tijdig onderzoek archeologie/NGE; monitoren Rijksregeling NGE;
• Steeds tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheer beheerafspraken aan de voorkant.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
• Lagere grondopbrengsten resterende (11) herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

• Verkooptraject wordt uitgewerkt met 1 marktpartij;
• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting    € 2,8 miljoen

Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw

Dit project omvat de realisatie van plusminus 200 woningen tot een hoogte van 70m (sociaal en middeldure huur). Boven de 70m is er eventueel nog de mogelijkheid om vrije sector woningen toe te voegen. Daarnaast komt er circa 2.100 m2 commerciële ruimte en 573 openbare parkeerplaatsen (raadsbesluit 28 oktober 2020).

Voor het realiseren van de woontoren en gebouwde parkeervoorziening heeft een marktconsultatie plaatsgevonden. In 2021 start het aanbestedingstraject. De planexploitatie is al een tijd geleden vastgesteld, op 16 december 2009. In het huidige VGP is de grondexploitatie herzien. Het uitgangspunt is het  woonprogramma zoals ingediend bij de aanvraag voor middelen vanuit de Woningbouw Impuls gelden. Daarnaast is een  openbare parkeergarage opgenomen van 573 parkeerplekken..

Dit project kent een aantal kansen en risico’s. Deze zijn verwerkt in een risicoanalyse. Het totale risicoprofiel komt uit op € 1,50 mln. In het vorige VGP was het risicoprofiel € 2,1 mln. Het risicoprofiel is afgenomen door de herziening van de planexploitatie. Er is nu meer duidelijkheid over de openbare parkeergarage en het woningbouwprogramma.

Hieronder staan een aantal risico’s die behoren bij de huidige planexploitatie:

Kosten
Aan kostenkant zijn de belangrijkste financiële risico’s:

• Bodemrisico’s (archeologie en niet-gesprongen explosieven)

Beheersmaatregel: onderzoek uitvoeren naar de aanwezigheid van bodemrisico’s

• Onzekerheid omtrent inrichting openbaar gebied  en grondopbrengsten irt nog uit te voeren tender

Beheersmaatregel: bij het opstellen van het programma van eisen voor de tender de financiële consequenties monitoren en meewegen in keuze eisen op te nemen in tender

Opbrengsten

• Verantwoording subsidie Woningbouwimpuls (WBI)

Beheersmaatregel: vertaling van de WBI-aanvraag naar de diverse exploitaties aanpassen als er meer duidelijkheid is over de beschikking en verantwoordingsvoorwaarden.

Totaal risico Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw   € 1,5 miljoen