G280 Vlek 25 Vossenpels noord
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw (bijna 600 woningen) in het gebied Vossenpels Noord.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2020; omzet € 53.210.000,-; resultaat € - 6.124.000,-.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 587 stuks |
|---|---|
Parkeren | Afgestemd op hoeveelheid woningen en voorzieningen en de daarvoor geldende parkeernormen. |
Bedrijvigheid | N.v.t |
Openbare ruimte | 149.391 m2 |
Opp. plangebied | 278.946 m2 |
Ontwikkelaar intern | M. van Gerwen |
Nog niet bekend | |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Op basis van het ambitiedocument is gewerkt aan het ontwerp bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Deze zijn eind 2020 in procedure gebracht. In 2020 is het bodemonderzoek voortgezet als ook het onderzoek naar niet gesprongen explosieven (NGE) en heeft flora- en faunaonderzoek plaatsgevonden . Tevens is een nieuwe kadastrale inmeting van het gebied afgerond. Verder zijn onderzoeken in gang gezet die van belang zijn voor de volgende fase zoals het waterhuishoudkundig onderzoek en worden de plannen voor de ontsluiting van het gebied verder uitgewerkt.
In het kader van het bestemmingsplan zijn eind vorig jaar individuele gesprekken gevoerd met een aantal bewoners in het gebied. Dit om in beeld te krijgen waar zorgen, knelpunten en wensen liggen bij de huidige bewoners van het gebied met als doel een zo goed mogelijke aansluiting van de nieuwe op de bestaande bebouwing te realiseren.
Daarnaast heeft overleg plaatsgevonden met de klankbordgroep over het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Op 17 november 2020 heeft, voorafgaande aan de bestemmingsplanprocedure, ook een (digitaal) overleg plaats gehad.
In 2020 zijn ook de gesprekken en onderhandelingen over een aantal verwervingen doorgezet. Zo heeft in die periode een nieuwe aankoop plaatsgevonden, waarmee het plangebied uitgebreid kan worden. Hierdoor is ook een betere ontsluiting van het gebied te maken en kan de verkaveling efficiënter plaatsvinden. Er vinden nog gesprekken plaats over een tweetal andere aankopen waarmee in de grondexploitatie al wel rekening wordt gehouden.
Er wordt verder gewerkt aan de uitwerking van de verkaveling en er wordt gestudeerd op de ontwikkelingsstrategie.
Er worden verkennende gesprekken met mogelijke in aanmerking komende ontwikkelaars gevoerd.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2019 | Per 01-10-2020 | Per 01-10-2019 | Per 01-10-2020 | ||
Verwerving | 15.410.000 | 18.092.000 | Woningbouw | 45.232.000 | 52.265.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 14.808.000 | 17.777.000 | Niet-woningbouw | 0 | 0 |
Plankosten | 4.141.000 | 4.167.000 | Overige opbrengsten | 3.968.000 | 5.271.000 |
Overige | -97.000 | -97.000 | Opbrengstenstijging | 4.010.000 | 791.000 |
Rente- en kostenstijging | 10.869.000 | 11.121.000 | |||
Totale kosten | 45.131.000 | 51.060.000 | Totale opbrengsten | 53.210.000 | 58.327.000 |
Gerealiseerd tot datum | 26.162.000 | 27.188.000 | Gerealiseerd tot datum | 3.510.000 | 3.499.000 |
Gerealiseerd in periode | 1.378.000 | 1.026.000 | Gerealiseerd in periode | 23.000 | -11.000 |
Nog te realiseren | 18.967.000 | 23.872.000 | Nog te realiseren | 49.701.000 | 54.829.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 7.268.000,- voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2021 € 5.619.000,- voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2020 € 6.124.000,- voordelig
Verschil in NCW € 505.000,- nadelig
Toelichting verschillen
De post verwerving is toegenomen vanwege de extra aankopen van een tweetal percelen. Verder is op basis van een gewijzigde situatie het aankoopbedrag voor een reeds geplande aankoop aangepast op de actuele situatie.
De plankosten zijn, gebruikmakend van de in 2020 optredende plankosten, voor de komende jaren ingeschat. De plankosten zullen nader worden gemonitord indien de methodiek van verdere planvorming bekend is.
De kosten bouw- en woonrijp maken zijn m.n. verhoogd a.g.v. de nieuwe verwachtingen voor NGE en Milieu onderzoeken. De subsidie voor NGE valt overigens niet in deze exploitatie maar in Waalsprong Algemeen. Verder is de basis voor de kostenramingen aangepast aan de nieuwe (grotere) gebiedsgrootte en is de kostenraming verder op basis van de “rekentool” opgesteld, aangevuld met enige optredende specifieke kostenposten.
De opbrengsten woningbouw neemt toe door het vergrootte exploitatiegebied vanwege de extra aankopen (er is daardoor plek voor meer woningen) en de prijsaanpassing vanwege de nieuwe adviezen voor 2021. De post overige opbrengsten neemt toe vanwege de aanpassingen in de post activering. De opbrengstenstijging neemt met meer dan € 3,2 miljoen af.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Er worden t/m 2021 geen uitgiftes in Vossenpels-Noord voorzien.
5. Risico(beheersing)
In het onderdeel 'Reserve & risico ' is het risicoprofiel vanuit de MonteCarlo-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
