Waalsprong

Project op de kaart

G287 Vlek 33 de Stelt

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 480 woningen en een school aan de zuidoostzijde in de Waalsprong. Het plangebied De Stelt is in drie afzonderlijke deelgebieden te kenschetsen: Stelt-Noord, Stelt-Zuid en Stelt-Oost. De planontwikkeling in de Stelt-Noord omvat in totaal 186 woningen, waarvan 5 kavels t.b.v. particuliere bouw en de overige voor projectmatige bouw. Deze fase is inmiddels afgerond inclusief de aanleg van de Turennesingel tussen de Parmasingel en de Steltsestraat.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Direct na het zomerreces 2020 zijn de 20 sociale huurwoningen van Talis opgeleverd. Gelijktijdig is gestart met de bouw van de 103 woningen (incl. 41 appartementen) door Van Wonen. Begin 2021 starten Heijmans en BDP met de bouw van hun resp. 38 en 31 woningen.

Begin 2021 vindt de tender plaats voor woningbouw van het laatste deel (ca. 70 appartementen) op de locatie ‘het plateau’ aan de westkant van Stelt-Zuid.

De start bouw van de school zal begin 2021 plaatsvinden. De gymzaal is inmiddels in aanbouw.

In 2020 zijn verder de klimaatadaptatieve maatregelen (lees: het aanbrengen van een kleilaag op de bodem) van de watersingel Stelt Zuid uitgevoerd. Op deze wijze wordt bij extreem, langdurig lage waterstand van de Waal wegzijging van het water uit de watersingel naar de Waal zoveel als mogelijk voorkomen.

Het zuidoostelijk deel van het plangebied (Stelt-Oost) wordt als afzonderlijk plan ontwikkeld. Ook hier moet rekening worden gehouden met de noodzaak om de dijk te versterken c.q. ruimte te reserveren voor toekomstige dijkversterkingen. Er zijn in 2019 verschillende ruimtelijke studies verricht met als uitgangspunt dat het plan haalbaar, maakbaar en betaalbaar is. Dit heeft geleid tot een ander plan dan waar voorheen was uitgegaan. 2020 heeft met name in het teken gestaan van de plan voorbereidende werkzaamheden zoals het opstellen van een bodemsaneringsplan, Niet Gesprongen Explosieven-onderzoek, zettingsonderzoeken etc. Het betreft hier een complexe materie vanwege het feit dat hier gebouwd wordt op een voormalige vuilstortplaats. Om bouwen in dit deelgebied mogelijk te maken zal een bestemmingsplan worden opgesteld. Dit bestemmingsplan zal naar verwachting in het tweede kwartaal 2021 aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. De direct omwonenden van dit plandeel zijn en worden periodiek meegenomen in de voortgang van dit planproces.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   1.735.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2021      €   1.342.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2020         €   2.517.000,- Nadelig
Verschil in NCW                  €   3.859.000,- Voordelig

Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is helemaal opnieuw berekend. Daarmee veranderen ook de te activeren rioolkosten. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 0,4 miljoen.
Ook de raming voor de Plankosten is geheel opnieuw berekend. Dit leidt tot een kostenverhoging van € 0,3 miljoen.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een iets aangepast programma levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 0,5 miljoen.
De post Overige opbrengsten laat € 5,1 mln. aan meeropbrengsten zien. Dit komt grotendeels door het opnemen van meeropbrengsten als gevolg van de afroomclausule die is opgenomen in de verkoopcontracten voor de Stelt-Zuid.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2021 van 2% naar 1,5% (Stadsbegroting 2021-2024). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 0,9 miljoen.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2021 van 2% naar 0% (Stadsbegroting 2021-2024). Dit heeft een negatief effect op dit deelplan van € 0,7 miljoen.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In het onderdeel 'Reserve & risico ' is het risicoprofiel vanuit de MonteCarlo-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste specifieke risico’s in dit plangebied:

1. In het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied is sprake van belemmeringen op het gebied van zowel bodemsanering (voormalige vuilstort) als archeologie. De exacte extra kosten om woningbouw mogelijk te maken zijn nog onvoldoende in beeld.
2. Voor het plangedeelte als bedoeld onder punt 1 is nog onzekerheid over de consequenties van de nieuwe dijknormen van het waterschap op de nog te maken planuitwerking.
3. Tijdens de realisatie van de dijkteruglegging Lent zijn veel archeologische vondsten gedaan. Onzeker is welke archeologische kosten gemaakt moeten worden om de realisatie van De Stelt-Zuid mogelijk te maken.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied