G285 Vlek 32 Zuiderveld
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 850 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 850 woningen |
|---|---|
Parkeren | Op maaiveld |
Bedrijvigheid | 6.000 m² brede school |
Openbare ruimte | Circa 25 hectare |
Opp. plangebied | Circa 41 hectare |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Diversen | |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het westelijk gedeelte van dit gebied ( Zuiderveld-West ) heeft een vigerend bestemmingsplan dat circa 600 woningen mogelijk maakt en is verdeeld in 3 fases. Herijking van het stedenbouwkundig plan heeft geleid tot een opzet met een onderscheidend woonmilieu. De opzet is globaal, maar er wordt nadrukkelijker gekeken in de richting van eigentijdse architectuur. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen, waarbij in iedere fase de verschillende woningtypes en -categorieën zijn vertegenwoordigd om zo de woningbehoefte goed in te kunnen vullen.
De eerste fase (circa 190 woningen) is in 2020 geheel voltooid, behoudens twee vrije kavels voor particuliere opdrachtgeverschap. Verwacht wordt dat deze twee kavels in 2021 verkocht worden.
Voor de tweede fase (circa 250 projectmatige bouwkavels en 10 kavels voor particuliere ontwikkeling) geldt voor de projectmatige bouwkavels dat deze grotendeels al in 2020 zijn gerealiseerd dan wel in aanbouw zijn genomen. Over het laatste bouwveld in deze fase (42 sociale huurwoningen van Portaal) is halverwege 2020 overeenstemming bereikt over de voorwaarden en prijs. Naar verwachting zal de start van de bouw van die woningen begin 2021 plaatsvinden. Halverwege 2020 is gestart met de verkoop van de 10 vrije kavels voor particuliere woningbouw. Daarvan zijn er 7 in optie en 3 nog vrij beschikbaar.
De derde fase (ca. 140 woningen) zal in 2021 met een tender op de markt worden gebracht.
Voor het oostelijk deel ( Zuiderveld-oost ) zullen de eerste ruimtelijke verkenningen worden uitgevoerd voor circa 250 woningen en een basisschool. Deze verkenningen vormen de basis voor een nog op te stellen ambitiedocument dat waarschijnlijk uiterlijk in het tweede kwartaal van 2021 aan de Raad ter vaststelling zal worden aangeboden.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2019 | Per 01-10-2020 | Per 01-10-2019 | Per 01-10-2020 | ||
Verwerving | 25.709.000 | 25.709.000 | Woningbouw | 58.574.000 | 60.627.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 16.806.000 | 17.979.000 | Niet-woningbouw | 874.000 | 898.000 |
Plankosten | 4.291.000 | 5.239.000 | Overige opbrengsten | 3.850.000 | 3.861.000 |
Overige | -14.000 | -14.000 | Opbrengstenstijging | 2.933.000 | 220.000 |
Rente en kostenstijging | 15.630.000 | 15.391.000 | |||
Totale kosten | 62.422.000 | 64.304.000 | Totaal geraamd | 66.231.000 | 65.606.000 |
Gerealiseerd tot datum | 54.266.000 | 55.066.000 | Gerealiseerd tot datum | 12.019.000 | 28.015.000 |
Gerealiseerd in periode | 3.061.000 | 800.000 | Gerealiseerd in periode | 4.936.000 | 15.996.000 |
Nog te realiseren | 8.157.000 | 9.238.000 | Nog te realiseren | 54.213.000 | 37.591.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 1.302.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2021 € 1.006.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2020 € 2.887.000,- Voordelig
Verschil in NCW € 1.881.000,- Nadelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is helemaal opnieuw berekend. Daarmee veranderen ook de te activeren rioolkosten. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 1,2 mln.
Ook de raming voor de Plankosten is geheel opnieuw berekend. Dit leidt tot een kostenverhoging van € 0,9 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een aangepast programma levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 2,1 mln.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2021 van 2% naar 1,5% (Stadsbegroting 2021-2024). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 0,2 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2021 van 2% naar 0% (Stadsbegroting 2021-2024). Dit heeft een negatief effect op dit deelplan van € 2,7 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2020 | UITGEGEVEN | Programma 2021 | |
Woningen (aantal) | 101 | 103 | 8 |
5. Risico(beheersing)
In het onderdeel 'Reserve & risico ' is het risicoprofiel vanuit de MonteCarlo-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Hieronder de specifieke risico’s in dit plangebied:
- In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannen vanwege diverse belemmeringen waaronder archeologie en hindercirkel. Wellicht kunnen er daarom minder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
- Het risico bestaat dat de brede school in Zuiderveld vanwege het aanwezige archeologisch veld niet op de geplande wijze gerealiseerd kan worden. De brede school moet dan gerealiseerd worden op een andere plek, ten koste van woningbouw (minder opbrengsten) of een bijzondere wijze van funderen is noodzakelijk (meer kosten).
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
