Waalsprong

Waalsprong Totaal

1. Kerninformatie

De Grondexploitatie Waalsprong omvat de ontwikkeling van de Waalsprong bestaand uit woningbouwgebieden, infrastructuur, bedrijventerrein, voorzieningen, water en natuur.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar:   E. van Petersen

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
In de Waalsprong  is de verwachting in 2020 grond voor 932 kavels uit te geven. De bijbehorende omzet komt hiermee op € 54,6 mln. In de jaarschijf 2020 van de grondexploitatie Waalsprong 2020 was het aantal kavels geraamd op 1.187 met een omzet van € 59,5 mln. Het verschil zit met name in wat vertraging in de uitgifte in Woenderskamp (327 i.p.v. 397) en Hof van Holland (176 i.p.v. 450). Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die wat meer tijd dan normaal vergen om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te maken.

In 2020 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Hof van Holland en Woenderskamp (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2021 ca. 1.355 kavels worden afgezet. Hiermee wordt dus een flinke versnelling van de productie bereikt. Na 2021 verwachten we in 2022 nog een hoog aantal en daarna een niveau van 400 à 500 per jaar. Vanaf 2026 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen.

Met betrekking tot de sociale huur zijn er aanvullende afspraken gemaakt met de corporaties. Hierbij is een oplossing gezocht voor de vergroting van differentiatie in huurprijzen (o.a. als gevolg van passend toewijzen) en bijbehorende woningen die door de corporaties worden gerealiseerd. Hierbij wordt een relatie gelegd tussen de huurprijs en de oppervlaktes.

Het proces m.b.t. de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waal-sprong loopt naar tevredenheid. Tot nu toe zijn alle aangeboden locaties door de marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) geaccepteerd. Met de versnelling die de komende jaren plaatsvindt, zullen alle ontwikkelrechten worden afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen.

Gebieden in realisatie
De deelgebieden Groene Oever, Nijland en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. In de laatste woningbouwlocatie in dit deelplan wordt de komende jaren (tijdelijk) een deel van een school gehuisvest. De woningbouw op deze locatie wordt daarom later gerealiseerd. In Vossenpels-Zuid zijn inmiddels de laatste kavels geleverd aan de kopers. In2021 zal dit gebied worden overgedragen aan Stadsbeheer.

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Hier zijn in 2020  drie kavels (voor particuliere opdrachtgeverschap) uitgegeven. Daarnaast is de horecavoorziening op de locatie van de voormalige boerderij ‘Groote Boel’ aan de Oosterhoutse Plas gerealiseerd. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie aan de Griftdijk en een locatie met een supermarkt en appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat .

In de Waaijer zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Ook in Waaijenstein zijn de kavels grotendeels verkocht en is in januari 2020 gestart met de bouw van het appartementencomplex. Voor de realisatie van de waterwoningen is de koopovereenkomst getekend en is inmiddels gestart met de bouwwerkzaamheden. Nadat de raad de herziening van het bestemmingsplan ten noorden van de Zandse plas had goedgekeurd is gestart met de voorbereiding van de tender voor realisatie van 50 vrijstaande woningen. De uitgifte zal in 2021 plaatsvinden.

Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. In de eerste fase (Zuiderveld-West)  zijn inmiddels circa 190 woningen en een tandartsenpraktijk gerealiseerd. Talis heeft in  samenwerking met een woongroep een ecologisch woningbouwplan ontwikkeld (46 wooneenheden in de sociale huur). Hiervoor is de grond geleverd. Begin 2020 is gestart met de bouw. De (gefaseerde) oplevering zal eind 2020/begin 2021 plaatsvinden. Voor fase  2 (totaal circa 260 woningen) van Zuiderveld-West is voor 200 woningen een bouwplan  ontwikkeld door OBAC (Overbetuwse Aannemerscombinatie). Dat plan voorziet o.a. in een verplichte realisatie van ca. 24 woningen in de categorie middeldure huur.  Het merendeel (ca. 2/3e deel) van deze woningen is in 2020 opgeleverd. Verder is in fase 2 bouwgrond verkocht aan Portaal voor de bouw van  42 sociale huurwoningen. De grondlevering vindt plaats eind 2020; de bouw start in 2021. Verder is in 2020 gestart met het verkoopproces van 10 vrije kavels voor particuliere opdrachtgeverschap. In 2021 zullen de plannen voor fase 3 (circa 145 woningen) verder uitgewerkt worden en op de markt gezet worden.

Ook voor de Stelt-Zuid hebben we afspraken gemaakt met marktpartijen en Talis over 192 woningen (start bouw vanaf begin 2020) . De 20 sociale huurwoningen van Talis zijn in 2020 opgeleverd. De bouw van de overige 172 woningen zal gefaseerd plaatsvinden. Gesprekken met Waterschap hebben in 2019 geleid tot overeenstemming over kaders van realisatie van de dijkverzwaring, die nodig zijn voor de nieuwe waterveiligheidseisen (Nieuwe Waterwet). De werkzaamheden voor de dijkversterking zijn in 2020 uitgevoerd.. Daarnaast is  eind 2020 ook gestart met de bouw gym- annex sportzaal. De bouw van de school zal begin 2021 starten. Verder wordt in 2021 een tender uitgeschreven voor circa 70 appartementen in dit deelgebied.

Met het in ontwikkeling brengen van Hof van Holland wordt de diversiteit in het woningaanbod verder vergroot. Er zal hier een stedelijk woonmilieu worden gerealiseerd. Er is bijvoorbeeld veel ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1 à 2 persoons huishoudens en bijzondere woonconcepten. In 2020 is de eerste tijdelijk supermarkt geopend, in het eerste kwartaal van 2021 zullen diverse complexen in aanbouw gaan. In totaal bouwen we bijna 2.000 woningen in het centrum deel van Hof van Holland.

In Woenderskamp is ruim de helft van de uit te geven eerste grond afgenomen en zijn inmiddels ook de eerste woningen bewoond. Ook hier komt een behoorlijke diversiteit in een meer groenstedelijk woonmilieu. Voor beide deelprojecten zijn inmiddels voor een groot deel bouwrijp gemaakt. Ten slotte is de bouw van de basisschool ook afgerond.

De Dijkzone loopt door zowel de toekomstige buurt Hof van Holland als Woenderskamp. Met Waterschap Rivierenland (WSRL) is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de zuidrand van de Waalsprong om de combinatie dijkversterking en gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Momenteel wordt dit nader uitgewerkt in een realisatieovereenkomst. In het kader daarvan zijn plannen voor zowel Hof van Holland als van de dijkversterking verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan is in Q2-2019 door de Raad vastgesteld. Er is eind 2018 gestart met de marktconsultatie  voor een tender voor de realisatie van ruim 500 woningen op de te realiseren klimaatdijk. Deze tender is eind 2020 afgerond.

De raad heeft in 2020 het bestemmingsplan voor het watersportcentrum Nijmegen vastgesteld. In bouwteamverband werken we naar realisatie. De werkzaamheden starten begin 2021 met een verwachte oplevering rond september dat jaar. De realisatie van het watersportcentrum is in de deelexploitatie Veur Lent opgenomen.

Gebieden in voorbereiding
In het deelplan Kouden Hoek (voorheen Broodkorf) is de realisatie van de VMBO-school opgenomen. Dit wordt gecombineerd met de realisatie van het eerste woonprogramma in het zuidelijk deel. De bouw van de school wordt eind 2020 afgerond. De grondverkoop voor de eerste woningen heeft in 2020 plaatsgevonden. Voor het noordelijke deel, circa 400 woningen, moet nog een bestemmingsplan worden opgesteld. Dat zal in 2021 plaatsvinden.

Voor Vossenpels Noord is afgelopen jaar gewerkt aan een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan. Beiden gaan in december 2020 in procedure.  Het streven is dat beiden in Q2 door de raad worden vastgesteld.

Voor deelgebied Stelt-Oost is een ruimtelijke verkenning gedaan. Reacties daarop zijn opgehaald bij marktdeskundigen maar ook bij de direct omwonenden. De juridische vertaalslag daarvan wordt verwerkt in een ontwerp bestemmingsplan. Naar verwachting zal dat ontwerp in Q1-2021 ter visie worden gelegd en in Q3-2021 aan de Raad ter vaststelling worden voorgelegd.

Het voormalig pompstation Vitens is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor de omgeving van het pompstation is in 2019 een bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park/natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord. De kavelverkoop start in het eerste kwartaal 2021.

Het college heeft de gebiedsvisie de Grift vastgesteld. Deze werken we nu in overleg met regio en provincie uit in een  bestemmingsplan. We verwachten deze medio 2021 in procedure te kunnen brengen. Nijmegen, provincie en Overbetuwe hebben de financiering voor de verkeersmaatregelen Afslag 38 geregeld. In 2021 worden op basis van een definitief ontwerp nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Knelpunt vormt de besluitvorming RvS over de doortrekking van de A15.  Ook heeft de raad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld. Er komt een zonnepanelenpark aan de oostzijde van Grift-Noord. Aan deze oostzijde zal ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd.

De provincie en de gemeente Nijmegen hebben overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op locatie Ressen. De koopovereenkomst hiervoor is getekend. Naast de bouwmarkt worden ook een tankstation en een restaurant gerealiseerd. Voor deze locaties wordt begin 2021 een tender gestart.  Het bestemmingsplan is in 2020 goedgekeurd door de raad. Er loopt momenteel nog een procedure bij de Raad van State. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie maar zal parkachtig worden ingericht.

De zandwinning in de Waaijer nadert zijn einde. In 2020 is de zandwinning klaar en wordt het hele gebied aan de gemeente opgeleverd. In 2017 is begonnen met de ontzanding van de Oosterhoutse Plas. Nu de plas nagenoeg gereed is starten we ook de tender voor waterwoningen in deze plas.  Aan de deelexploitatie Landschapszone (Ontgrondingen) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2023.

Binnen de deelexploitatie Groot Infra Waalsprong wordt ook het project Dorpensingel gerealiseerd. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een Samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze SOK zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat en Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het zuidelijk deel van de Vossenpelsestraat is inmiddels gerealiseerd. Medio 2021 zullen de bestemmingsplannen voor de Dorpensingel en het Vossenhol in procedure worden gebracht.

In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd. Voor beide gebieden is  een werktitel gekozen; het Stadseiland. De voorbereiding is allereerst gericht  op het opstellen van een Ambitiedocument als opmaat voor een op te starten  tender voor een partnerselectie. We verwachten in de eerste helft van 2021 bekend te kunnen maken wie dit unieke gebied mag gaan ontwikkelen.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   13.378.000,- Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2021      €   10.342.000,- Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2020         €   10.192.000,- Nadelig
Verschil in NCW                  €         159.000,- Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing zoals door de raad vastgesteld in de Zomernota 2020.

Voor dit project wordt een bedrag van € 10,3 mln als voorziening vastgesteld. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit VGP verklaard worden. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW uit de VGP 2020 naar 01-01-2020 (-€ 10,2 mln wordt dan -€ 10,4 mln) is er een verslechtering van het resultaat van € 0,2 mln (verschil tussen een verlies van € 10,4 mln en € 10,3 mln).

Toelichting verschillen
Hieronder de belangrijkste verschillen die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing/relevantie.

• Parameters Stadsbegroting 2021-2024

De parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks vastgesteld in de Stadsbegroting (in dit geval de Stadsbegroting 2021-2024). De rentevoet blijft net als vorig jaar op 0% staan. De opbrengstenparameter voor 2021 verlaagd van 2% naar 0%. Daarna stijgt deze in een aantal jaren weer naar 2%. Dit heeft een forse negatieve invloed op het resultaat. De kostenparameter voor 2021 is verlaagd van 2% naar 1,5%. In de jaren daarna staat deze weer op 2%. Naast de aanpassing van de parameters hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen in de begroting ook invloed gehad. Ten slotte hebben de verschuiving van de startdatum (van 1-1-2020 naar 1-1-2021) en de betaalde rente over 2020 een effect gehad. Bij de grondexploitatie van de VGP 2021 behorende parameters hebben per saldo een nadeel op van € 14,6 mln.

• Kosten

Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de prijsstijgingen over 2020 met 1%. Verder zijn er in een aantal deelgebieden kosten zowel neerwaarts als opwaarts herijkt o.b.v. de huidige inzichten. Belangrijkste aanpassing is de opname van kosten voor Knoop 38 in deelplan De Grift. Daarnaast moeten er een aantal extra verwervingen plaatsvinden in deelplan Vossenpels-Noord. Hier staan echter ook extra opbrengsten tegenover. Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een toename in de kosten en dus een nadeel van € 21,6 mln.

• Opbrengsten

De grondprijzen voor Woningbouw zijn dit jaar opnieuw gewaardeerd door een vastgoedadviesbureau. De uitgifteprijzen zijn op basis hiervan in de grexen opgenomen. Voor de uitgiften waarin we reeds in de (pre)contractuele fase zitten zijn de reeds afgegeven grondprijzen gehanteerd. Daarnaast zijn ook een aantal woningbouwprogramma’s geactualiseerd. Met name bij Vossenpels-Noord, Kouden Hoek, Woenderskamp en Hof van Holland zijn er woningen toegevoegd bij de uitwerking van de plannen. Ten slotte is de onrendabele top voor parkeren verschoven van Overige opbrengsten naar Woningbouw. Per saldo levert dit een voordeel op t.o.v. de vorige VGP van circa € 23,0 mln.
Voor Niet-woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2020. Daarnaast is het programma aangepast. Verder zijn ook de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen door een extern bureau gewaardeerd. Ten slotte is in sommige gevallen het programma wat aangepast. Per saldo levert dit een nadeel op van € 3,5 mln.

Zoals hierboven genoemd slotte is de onrendabele top voor parkeren verschoven van Overige opbrengsten naar Woningbouw. Daarnaast is er een dekking opgenomen voor een deel van de kosten voor Knoop 38. Per saldo levert dit een voordeel op van € 16,8 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In het onderdeel 'Reserve & risico' is het risicoprofiel vanuit de MonteCarlo-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Belangrijkste risico’s zijn:

• Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst: langere looptijd en/of lagere opbrengst.
• Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger dan aangenomen.
• Mogelijk hogere kosten dan wel lagere opbrengsten i.v.m. stikstof, geluid en planschade.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied